Tôi có sẵn tiền tiết kiệm tầm 1,3 tỷ đồng và đang tìm đất hoặc nhà cấp 4 ở tỉnh, gần TP HCM - nơi tôi sinh sống cùng bố mẹ. Tôi muốn mua "làm của" trước khi kết hôn. Hiện tại lương hàng tháng của tôi là 31 triệu, góp tiền sinh hoạt với gia đình tầm 4 triệu đồng.

Vậy mức giá nhà đất tôi nên cân nhắc mua là bao nhiêu để an toàn khi vay ngân hàng?

Trần Trang (29 tuổi)

Một góc khu vực phía Đông vùng lõi TP HCM hướng ra sông Đồng Nai, tháng 2/2025. Ảnh: Quỳnh Trần

Chuyên gia tư vấn:

Trước tiên, chúc mừng bạn đã có một nền tảng tài chính khá vững chắc với khoản tiết kiệm 1,3 tỷ đồng và mức thu nhập tốt 31 triệu mỗi tháng. Đây là điều không phải ai ở độ tuổi kết hôn cũng đạt được.

Tuy nhiên, việc mua nhà ở thời điểm này vẫn cần được cân nhắc kỹ để không ảnh hưởng đến tương lai tài chính sau kết hôn. Tôi sẽ đưa ra một số nguyên tắc cần lưu ý cho kế hoạch mua đất hoặc nhà của bạn như sau.

Đầu tiên, hãy xác định ngưỡng giá nhà hoặc đất "an toàn" dựa trên vốn tự có. Với 1,3 tỷ đồng, bạn nên ưu tiên tìm mua bất động sản có giá trị trong khoảng 1,3-1,6 tỷ đồng. Nếu tìm được nhà hoặc đất trong khoảng 1,3 tỷ, bạn có thể tránh hoàn toàn việc vay nợ, đồng thời dành ra khoảng 100-150 triệu cho chi phí sang tên, sửa chữa hoặc dự phòng sau mua.

Nếu muốn mua tài sản có giá cao hơn, hãy đảm bảo tỷ lệ vay không vượt quá 30-40% giá trị bất động sản, tức tổng giá nhà đất không nên quá 1,9-2,1 tỷ đồng.

Thứ hai là nguyên tắc "chi trả nợ vay an toàn", không quá 35% thu nhập hàng tháng. Giả sử bạn muốn vay thêm 700 triệu để mua nhà 2 tỷ đồng. Với lãi suất khoảng 9% mỗi năm và trả trong 15 năm, mỗi tháng bạn sẽ phải trả gần 7 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. So với mức thu nhập 31 triệu, trừ đi 4 triệu sinh hoạt gia đình, bạn còn 27 triệu. Trong đó, tối đa nên dành 10 triệu (tương đương khoảng 35%) để trả nợ vay.

Nên tìm hiểu các ngân hàng có gói vay ưu đãi nhất để hưởng lợi về lãi suất. Đặc biệt, bạn có thể tham khảo các gói vay mua nhà cho người trẻ dưới 35 tuổi đang được triển khai ở các ngân hàng thương mại với mức lãi suất tốt 5,5% mỗi năm cố định 3 năm đầu. Thời gian vay dài nhất có thể để tránh áp lực dòng tiền trong ngắn hạn.

Còn lại 17 triệu đồng, tôi gợi ý bạn có thể tiết kiệm, bảo hiểm, đầu tư và hãy luôn dành một phần cho phát triển bản thân hoặc chi tiêu phát sinh khác. Bên cạnh đó, bạn có thể tham khảo các kênh đầu tư tích sản khác như quỹ mở cổ phiếu, trái phiếu, quỹ ETF, tích sản cổ phiếu... cho người mới bắt đầu để đa dạng hóa danh mục, tránh bỏ hết trứng vào một rổ và ở thời điểm phù hợp, có thể dùng các khoản đầu tư để trả nợ vay.

Như vậy, khoản vay dưới 800 triệu là mức an toàn với bạn. Tuy nhiên, lý tưởng nhất vẫn nên vay dưới 500 triệu nếu bạn muốn nhẹ gánh hơn sau khi lập gia đình.

Tôi cũng muốn lưu ý thêm để bạn cân nhắc yếu tố thanh khoản và tiềm năng tăng giá. Vì đây là tài sản đầu tiên trước hôn nhân, không chỉ là nơi ở mà còn là một tài sản tích lũy lâu dài, nên bạn cần chọn bất động sản có thanh khoản tốt, gần trung tâm hành chính, khu dân cư ổn định, dễ mua bán nếu cần xoay vòng vốn sau này.

Chúng tôi gợi ý một số khu vực gần vùng lõi TP HCM ở tầm tài chính trên. Thứ nhất là khu vực Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên, cách vùng lõi TP HCM 30-40 phút lái xe, nhiều khu dân cư đông đúc, hạ tầng hoàn thiện. Thứ hai là khu vực Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai), gần sân bay Long Thành, hạ tầng đang phát triển mạnh, giá còn tốt. Thứ ba là Bến Lức, Đức Hòa (Long An), giáp ranh Bình Chánh, vẫn còn nhiều lựa chọn đất hoặc nhà dưới 2 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, bạn đừng quên duy trì quỹ dự phòng tài chính. Sau khi mua bất động sản, bạn vẫn cần giữ lại ít nhất 3-6 tháng chi phí sống để dự phòng cho các rủi ro (bệnh tật, thất nghiệp, kết hôn). Quỹ dự phòng cần cộng thêm 3 tháng gốc và lãi vay nếu có sử dụng tiền vay. Với bạn, quỹ này tối thiểu 50-100 triệu đồng nếu có tiền vay và nên gửi tiết kiệm ngân hàng từ 1-6 tháng để dùng ngay khi cần.

Tiếp theo là phương án bảo vệ sức khỏe và tài chính, bao gồm bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội - khả năng cao bạn đã có vì đang làm ở công ty. Bên cạnh đó, một hợp đồng bảo hiểm nhân thọ với mức phí 5-8% thu nhập (tương đương 1,5-2,5 triệu đồng mỗi tháng) là hợp lý nếu chưa sở hữu. Đây là tấm lưới an toàn cho sức khỏe và tài chính của mỗi cá nhân.

Việc chuẩn bị tài sản từ trước khi kết hôn là một tư duy rất đáng hoan nghênh. Nhưng hãy nhớ: quản trị rủi ro quan trọng hơn cả việc tìm kiếm lợi nhuận. Hãy mua tài sản vừa túi tiền, dễ thanh khoản, không vay quá sức và giữ được sự linh hoạt tài chính cho tương lai bạn nhé! Nếu bạn vẫn còn những thắc mắc về việc mua nhà hay đất đừng ngần ngại chia sẻ với các cố vấn tài chính cá nhân, họ sẽ đồng hành cùng bạn từ bước lên kế hoạch đến thương lượng giá mua hợp lý nhất.

Lại Thị Thanh Nga

Cố vấn tài chính

Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT