Ý tưởng phát triển TOD được nhắc đến từ hơn một thập kỷ trước, khi thành phố bắt đầu xây dựng tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên. Thời điểm đó, KTS Ngô Viết Nam Sơn đề xuất điều chỉnh vị trí ga Tân Cảng về phía khu đô thị Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh) để tạo kết nối trực tiếp, thuận tiện cho cư dân, nhân viên văn phòng, khách đến các trung tâm thương mại, giúp tối ưu hiệu quả tuyến tàu điện đầu tiên ở thành phố.

Tuy nhiên, ý tưởng trên không được chấp thuận. Ga Tân Cảng tiếp tục xây dựng gần chân cầu Sài Gòn phía bên kia đường như quy hoạch, tách biệt khu đô thị rộng gần 44 ha ở đối diện - nơi hiện tập trung hàng chục cao ốc, bao gồm tòa nhà Landmark 81 cao nhất Việt Nam, với hàng trăm nghìn cư dân sống và làm việc.

"Nếu ga Tân Cảng đặt trong khu Vinhomes, mô hình đô thị tích hợp giao thông công cộng có thể đã hình thành bài bản, giúp người dân tiếp cận metro thuận tiện hơn, tránh tình trạng phải băng qua đường lớn hoặc tuyến thường xuyên ùn tắc như Nguyễn Hữu Cảnh, Điện Biên Phủ", ông Sơn nhận định.

Ga metro Tân Cảng xây dựng gần chân cầu Sài Gòn, tách biệt khu đô thị lớn ở đối diện. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo ông, thành phố từng có cơ hội phát triển đô thị nén gắn với giao thông công cộng ngay từ giai đoạn đầu, nhưng bỏ lỡ do thiếu định hướng quy hoạch. Hiện, với mạng lưới metro mở rộng, cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 98 và 188, TP HCM có điều kiện thuận lợi để hiện thực hóa mô hình TOD.

TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Dù cách triển khai có thể khác nhau tùy địa phương, điểm chung của mô hình này là phát triển đa chức năng với mật độ cao, bao gồm nhà ở cao tầng, trung tâm thương mại, văn phòng, cùng các tiện ích giáo dục, y tế, thể thao... Tất cả được tích hợp trong bán kính đi bộ quanh các đầu mối giao thông công cộng như nhà ga metro, nhằm đảm bảo khả năng kết nối thuận tiện nhất.

Mô hình này đã được áp dụng thành công tại nhiều đô thị lớn như: London (Anh), Hong Kong, Quảng Châu (Trung Quốc)... Tuy nhiên, tại Việt Nam, TOD vẫn chưa được triển khai một cách bài bản.

Gần đây, TP HCM đã lên kế hoạch phát triển TOD tại 11 khu đất dọc các tuyến metro và đường Vành đai 3 và đang xem xét thêm 35 vị trí khác với tổng diện tích gần 7.400 ha. Ngoài ra, thành phố cũng ghi nhận đề xuất đầu tư TOD của một doanh nghiệp tại khu vực Hàng Xanh (Bình Thạnh), quy mô 51 ha, tổng vốn đầu tư sơ bộ khoảng 216.000 tỷ đồng (hơn 8,5 tỷ USD).

Các vị trí TP HCM đang lên kế hoạch phát triển TOD trong giai đoạn trước mắt. Đồ họa: Đăng Hiếu

"Mô hình TOD nếu thực hiện thành công sẽ tạo đột phá cho TP HCM, giúp khai thác tối ưu quỹ đất, tạo nguồn lực tài chính rất lớn đầu tư hạ tầng", ông Sơn nói, cho rằng TOD còn giúp tái cấu trúc không gian đô thị, giao thông. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, thành phố còn đối mặt nhiều thách thức, bởi hiện mới có khung pháp lý, còn cách vận dụng vẫn là bài toán lớn.

Từ kinh nghiệm tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, ông Sơn cho rằng TP HCM cần thay đổi cách tiếp cận quy hoạch, trong đó giao thông công cộng và đô thị nên tích hợp ngay từ đầu thay vì riêng lẻ. Trong bối cảnh thành phố sẽ nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, không gian đô thị mở rộng thêm, việc cập nhật quy hoạch metro và các khu TOD cần được thực hiện đồng bộ để thuận lợi triển khai.

PGS.TS Vũ Anh Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Giao thông vận tải, Đại học Việt Đức, đánh giá TOD là giải pháp TP HCM buộc phải thực hiện trong bối cảnh nhu cầu vốn cho mạng lưới metro đến 2035 ước tính hơn 40 tỷ USD. Tuy nhiên, ông cho rằng thách thức lớn nằm ở hành lang pháp lý chưa rõ ràng và cơ chế điều phối còn phân tán. "TOD liên quan nhiều ngành, lĩnh vực và chịu ảnh hưởng mạnh bởi biến động thị trường, nên cần một cơ quan đầu mối đủ thẩm quyền để điều phối xuyên suốt", ông nói.

Ông Tuấn đề xuất thành phố thành lập Hội đồng phát triển TOD do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND thành phố làm trưởng ban, giao Sở Xây dựng hoặc Ban Quản lý đường sắt đô thị làm cơ quan thường trực. Đồng thời, thành phố nên sớm ban hành khung pháp lý về đất đai ở khu vực TOD, bao gồm thiết lập cơ chế hợp tác giữa nhà nước với tư nhân, không nên đấu giá đất quá nhiều do dễ thất thoát nguồn lực.

Khu đất nằm quanh ga Phước Long của metro Bến Thành - Suối Tiên là một trong những vị trí TP HCM đang lên kế hoạch phát triển TOD. Ảnh: Quỳnh Trần

TS Nguyễn Quốc Hiển, Phó Ban quản lý Đường sắt đô thị TP HCM, đánh giá TOD có thể mang lại nhiều lợi ích như: phát triển đô thị theo hướng "nén", tăng thu cho đơn vị vận hành metro và tạo cơ hội sinh lời cho nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, ông cũng nhìn nhận việc triển khai mô hình này rất phức tạp, đòi hỏi một đơn vị đủ năng lực điều phối.

Theo ông Hiển, tại một số quốc gia khác "nhạc trưởng" triển khai TOD có thể là một cơ quan trực thuộc Chính phủ hay chính quyền địa phương, hoặc các công ty xây dựng và vận hành đường sắt. Thậm chí, vai trò này còn được trao cho doanh nghiệp tư nhân tự khảo sát và chủ động đề xuất triển khai dự án.

"Hiện các ban quản lý dự án và doanh nghiệp vận hành metro chưa đủ năng lực đảm nhiệm vai trò này. Thành phố cần một đơn vị có chuyên môn và thẩm quyền để quy hoạch và phát triển TOD hiệu quả, góp phần tối ưu hóa tài nguyên đất và hạ tầng đô thị", ông Hiển nói.

Giang Anh