Trong báo cáo về ngành bất động sản mới đây, Công ty cổ phần xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) - đơn vị thành lập dựa trên mối quan hệ với tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody's - cho biết doanh thu quý cuối năm ngoái của 30 chủ đầu tư nhà ở niêm yết lớn nhất thị trường tăng đến 183% so với cùng kỳ 2023.

Tuy nhiên, lợi nhuận ròng của nhóm vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn hoặc khoản lỗ hoạt động do các chủ đầu tư đối mặt với vấn đề pháp lý như Danh Khôi, Năm Bảy Bảy, LDG. Ở chiều ngược lại, Vinhomes, Nam Long đạt biên lợi nhuận cao hơn sau khi hoàn thành các dự án quan trọng, chủ yếu ở phân khúc thấp tầng.

VIS Rating thống kê trong năm ngoái, tổng nợ của các chủ đầu tư địa ốc lớn đã tăng thêm 20% so với năm 2023, lên mức 208.000 tỷ đồng. Hãng xếp hạng tín nhiệm độc lập này cho biết nợ của Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh tăng chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án, còn Novaland và Năm Bảy Bảy là bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất 2024, nợ của hai doanh nghiệp lớn nhất thị trường địa ốc - Vinhomes và Novaland - chiếm quá nửa tổng nợ của nhóm chủ đầu tư mà VIS Rating thống kê.

Với Novaland, tổng vay nợ tăng 6,5% lên 61.530 tỷ đồng. Trả lời VnExpress, đại diện ban lãnh đạo doanh nghiệp này giải thích nợ có xu hướng nhích nhẹ do nhận giải ngân các khoản vay mới để tài trợ xây dựng dự án. Từ giữa năm ngoái, các cụm dự án lớn của họ tại Bình Thuận, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP HCM được đẩy mạnh thi công, với mục tiêu bàn giao hơn 3.000 sản phẩm năm nay.

Lãnh đạo Novaland cho biết nợ vay đáo hạn trong 12 tháng theo kỳ hạn cũ khoảng 25.000 tỷ đồng, gồm trái phiếu, vay nước ngoài và ngân hàng trong nước. Doanh nghiệp này đã tái cấu trúc phần lớn khoản vay trong nước theo hướng giãn nợ, đồng thời được các tổ chức tín dụng trong nước cấp thêm 18.200 tỷ đồng hạn mức để làm tiếp các dự án. Còn các khoản vay nước ngoài vẫn trong quá trình đàm phán để thu xếp những khoản đến hạn và thỏa thuận gia hạn từ năm nay sang 2026 và 2027.

"Việc đẩy nhanh tiến độ các dự án vừa được gỡ pháp lý là cơ sở để các ngân hàng đã cấp hạn mức tín dụng cho Novaland tăng tốc giải ngân, đồng thời tạo cơ hội để chúng tôi huy động thêm vốn mới", lãnh đạo Novaland nói, đồng thời dự báo vay dài hạn trong thời gian tới có thể tăng nhẹ.

Đến hết năm ngoái, Vinhomes ghi nhận tổng nợ vay hơn 81.292 tỷ đồng, tăng trên 43%. Năm qua, cơ cấu nợ của ông lớn này có sự thay đổi khi vay ngắn hạn tăng khoảng 135%, lên hơn 43.000 tỷ đồng. Mức này chiếm 53% tổng vay nợ, tăng 21% so với cuối 2023. Trong khi đó, nợ dài hạn giảm xuống còn 37.985 tỷ đồng. Khoản mục này tăng mạnh năm ngoái trong bối cảnh doanh nghiệp họ Vingroup đồng loạt triển khai các đại dự án như Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng) quy mô 877 ha với tổng vốn gần 2,4 tỷ USD, Global Gate (Đông Anh, Hà Nội) 261 ha mức đầu tư 1,4 tỷ USD...

Nợ vay tăng nhưng nhà phát triển bất động sản này vẫn đạt doanh thu thuần hợp nhất trên 11.810 tỷ đồng và lãi khoảng 35.000 tỷ trong năm ngoái. Các mức này đều tăng trên 13% so với 2023.

Khoản nợ của hai ông lớn Novaland và Vinhomes trong năm ngoái cũng bỏ xa các doanh nghiệp bất động sản nhà ở phía sau như Khang Điền, Đất Xanh, Nam Long, Phát Đạt, Văn Phú hay Hà Đô. Trong đó, nợ của Khang Điền đến cuối 2024 là 7.098 tỷ đồng, tăng 11%. Tương tự, Nam Long tăng vay 13%, nợ tới cuối năm ngoái là 6.961 tỷ. Mức tăng vay của Đất Xanh và Phát Đạt lần lượt là 19% và 42% so với cuối 2023.

Trong những cái tên kể trên, Văn Phú và Hà Đô ngược dòng thị trường khi giảm vay nợ lần lượt 15,5% và 11,4% so với đầu năm 2024.

"Chủ đầu tư tăng vay không hẳn là tín hiệu xấu", ông Nguyễn Trọng Đình Tâm, Phó giám đốc Chiến lược đầu tư tại Công ty Chứng khoán Thiên Việt (TVS) bình luận.

Theo ông Tâm, nhu cầu tài trợ vốn triển khai các dự án vừa được gỡ pháp lý thể hiện thị trường địa ốc dần ấm lại. Hơn nữa, việc được giải ngân thông qua vay vốn ngân hàng lẫn phát hành trái phiếu cũng cho thấy sự gia tăng niềm tin của các bên cấp vốn với doanh nghiệp sau giai đoạn khủng hoảng. Riêng tại TP HCM, năm ngoái có 34 dự án được gỡ vướng pháp lý.

"Vay nợ tăng sẽ giúp doanh nghiệp tận dụng được cơ hội kinh doanh, đặc biệt trong triển khai các dự án", ông Tâm nói.

Bên cạnh đó, nhu cầu tín dụng tăng của nhiều chủ đầu tư địa ốc trong năm ngoái còn do quy định về đặt cọc, thanh toán với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai bị siết lại. Trong khi đây cũng là một trong những dòng tiền thông dụng để doanh nghiệp triển khai dự án trước đây. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) hiệu lực từ 1/8/2024, tiền cọc mua, thuê nhà hình thành trong tương lai tối đa 5% giá bán, trong khi trước đây không quy định.

Còn theo lãnh đạo một đơn vị tư vấn phát triển dự án hơn 10 năm kinh nghiệm ở Hà Nội, tỷ lệ vay ngắn hạn của chủ đầu tư gia tăng có thể do họ cần dòng tiền bù đắp chi phí hoạt động, đầu tư dự án lớn... trong bối cảnh doanh thu từ bán hàng chưa thể về ngay.

Tuy vậy, ông Tâm cho rằng vay nợ tăng sẽ kéo theo áp lực nhất định trong hoạt động thanh toán lãi vay định kỳ. VIS Rating cũng ước tính chi phí lãi vay của các chủ đầu tư lớn tăng khoảng 41% so với cùng kỳ 2023.

Dù thế, khả năng thanh toán mới là điều quan trọng nhất khi xem xét tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư. Ông Tâm cho biết nhiều doanh nghiệp địa ốc niêm yết trên HoSE hiện đều đảm bảo khả năng thanh toán lãi vay.

Chẳng hạn, tỷ lệ EBIT (lợi nhuận trước lãi vay và thuế) trên chi phí lãi vay của Vinhomes đạt 3 lần, Nam Long gần 8 lần. Chỉ số này càng cao cho thấy lợi nhuận doanh nghiệp làm ra đáp ứng tốt khả năng chi trả lãi vay.

Tại một hội nghị cuối tháng trước, TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV cũng đánh giá vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản diễn biến tích cực với mức tăng khoảng 12-13%. "Dòng tiền chủ yếu đổ vào hoạt động kinh doanh bất động sản với khoảng 18%, trong khi cho vay mua nhà ở chỉ 6,5%", ông Lực thông tin.

Với kênh trái phiếu, nhóm doanh nghiệp địa ốc phát hành mới khoảng 90.000 tỷ đồng năm 2024, chiếm gần 20,4% tổng giá trị trái phiếu mới toàn thị trường. Chuyên gia này lưu ý các chủ đầu tư có thể đối mặt với áp lực trái phiếu đáo hạn với khoảng 121.000 tỷ đồng trong năm nay, điểm rơi sẽ vào các tháng 8 và 12.

VIS Rating đánh giá lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2025 cao nhất trong 3 năm qua. Tuy nhiên, đơn vị này kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với những năm trước nhờ các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước.

Cũng theo hãng xếp hạng tín nhiệm này, khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của các nhà băng đủ mạnh để thúc đẩy cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động mua bán sáp nhập (M&A), thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới.

Còn bộ phận phân tích tại TVS dự báo lãi sau thuế năm nay của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết có thể tăng trưởng 10-15% so với 2024.

Anh Tú - Phương Đông - Việt Hưng